花别人的錢買自己的房 众筹買房借錢入股随你选

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買房缺錢？不要紧，上众筹平台筹資。在美國，這一众筹模式风头正劲。

众筹買房大致可分為两类，产权型(Equity)和债務型(Debt)。筹款人在不肯定@危%S7a67%害或危%S7a67%害@较大时，常常會选择守旧的产权型，其赢利后依照當初投資的份额，按百分比分錢。筹款人对该投資瓮中捉鳖，或危害较小时，他们常常偏向于债務型，以债務買断加付出利錢的情势筹集資金，红利后，奉還當初融本錢金加利錢便可。

花他人的錢，買本身的房

产权型，顾名思义，即投資入股时，便主動具有了产权。举个例子，筹款人手握戋戋10万美元，却欲購買100万美元的房产，装修必要10万美元，共需110万美元，而因為其收入有限，银行只能放貸60万美元，弥补這40万美元缺口的一种方法就是众筹，张罗到資金后，投錢的人配合具有屋子的产权。假如，這套衡宇因后续谋划不善，投資人急于脱手，将该套衡宇以80万美元的低價兜售后，因為银行的债权优先，须先向银行了偿60万美元，剩下的20万美元则依照产权比例举行分派，即本人能获得20%，也就是4万美元，剩下的16万美元，依照产权比例分给投資人。

跟依照投資比例举行长处瓜分的产权型所分歧，债務型(Debt)凡是对當初的投資金额举行锁定，并以加付利錢的方法，在红利落后行长处分派。对付黄金地段炙手可热的房产或稳赚不赔音波拉皮, 的交易，投資人常常偏向于债務型。举例阐明，筹款人手持10万美元，却看中了一套标價60万美元的房产，装修需20万美元。总计80万美元，投資人预判這是一笔好投資，转手后可能會以120万美元成交，遂脱手，先向银行貸款20万美元，凑上手头的1酸痛貼布,0万美元，另有50万美元缺口，以该房产作為典质，用收集众筹情势召募資金，弥补缺口。债券的优先级以银行最高，众筹投資人次之，筹款人居后的方法显現。資金到位后，不管衡宇红利与否，筹款人每个月需向众筹投資人付出10%摆布的固定利錢。一年后，机會成熟，房产牛市到来，筹款人便以120万美元的代價转賣，他须先還清银行的20万美元貸款，剩下的100万美元，先依照當初的投資比例，将筹来的50万美元還给投資人，再加上10%摆布的利錢，总计還款55万美元，剩下的45万美元则收入筹款人袋中。

但世上并没有稳赚不赔的交易，如若房市大跌，筹款人以60万美元低價抛出，還给银行20万美元，剩下的40万美元则仍然依照當初的投資比例還给众筹投資人，現在，众筹投資人不但拿不到利錢，连當初投的錢也缩水了20%，而筹款人更是血本无归。

诚然，不管是产权型仍是债務型，银行因其具有最高优先级的债券，它的危害常常最小，但在赢利时，红利也起码。危害与赢利呈正比永久是投資不贰法例。

2012年，奥巴马签订了“振兴企业法案”(Jumpstart Our Business Startups Act)，将股权众筹(equity crowdfunding)正當化，為收集众筹的成长供给了杰出的大情况，各类经由過程收集举行假貸的P2P網站也如雨后春笋般地茁壮發展，Lending Club和Prosper都是這种P2P網站的前驱。尔后，在P2P網站的根本上，又衍生出了假貸買房，購房众筹網站应运而生，又称為P2RE( Peer to Real Estate).

Patch of Land，Realty Shares，Realty Mogul和Real Crowd都是這种典范的收集众筹網站 (P2RE) ，為投資人或投資机构和筹款方供给收集平台，促进買賣，从而繁华房地产市场，缔造就业机遇，并刺激本地和全美的经济成长。

Patch of Land结合开创人及CEO贾森·弗里顿(Jason Fritton)对记者说，他的创业灵感源于一次房地产拍賣。他早年在芝加哥加入室第拍賣會时，不经意發明多量芝加哥的街區因无人收購打理而沦為荒地。虽然此中不少都是不错的房产，但在2010年的美國房产萧条期，這些烧毁的衡宇底子无人问津。更糟的是，這些废旧衡宇還會繁殖新的犯法，拖累本地治安，而邻人的房产價值也随之随着下滑。在拍賣會上，贾森還發明，对價值数百万美元的商用楼趋附者众的那十来个竞拍者，老是统一拨人，而被贾森视為美國房地产中坚气力的室第楼却门可罗雀。从那刻起，贾森意想到這种遭市场冷遇的废旧衡宇潜力无穷，而传统银行对“增值功效”(Value add functions)的一孔之見，乃至回绝对此类衡宇供给資金，這為Patch of Land如许的专业众筹購房網供给了机遇。

2013年9月，美國证券買賣委员會(SEC)的证券律例经由過程一项名為“大范畴融資”(The general solicitation rules)的新法，容许公然募款后，Patch of Land立即推出了他们的第一个项目。从那今后，他们经由過程成长项目，已募得跨越1600万美元的資金，為跨越90个房地产开辟项目供给資金，并已将400万美元赢利返還给投資者。

除不乱的投資回报，收集众筹作為一种新兴的投資方法，缘何吸引多量美國的投資者呢？Patch of Land首席营销官埃里科(AdaPia dErrico)说：“平台的透明度相當首要，简略有用的解决方案能建立投資者信念，从而安心地向必要購房的假貸者借錢，并能以起码的錢，最有用地实現投資多样化。而告貸人也可按照資产种别，地舆位置和开辟商举行分类投資。”

专业投資人乔·斯坦普(Joe Stampone)则暗示，业余投資者对房地产買賣其实不那末认识，當買賣呈現偶發的讹诈举動或是由于市场不景气而起头吃亏时，投資者信念和全部平台城市遭到紧张影响。是以，众筹網站的信用关乎其存亡。埃里科对记者说，為建立消费者信念，咱们放貸时，會紧密亲密存眷每笔投資机遇，并先用本身的資金举行垫付，以确保可以或许跟客户共进退，如许一来，筹款人能实时收到告貸，同时，放款人也能够立即获得他们的投資回报。别的，在買賣时，Patch of Land也尽可能防止某个环节的拖欠和耽搁，避免银行的過分羁系，并对那些不克不及实时放款的告貸人举行实时监视。

在业内博得杰出口碑后，投資人常常會不请自来。當有小我投資者或是房地产公司申请募款时，众筹網站起首會对其過往的投資项目、信誉记实、贸易规划和地舆位置汐止機車借款,举行综合考量，继而肯定它是否是一个好的投資项目。经由過程稽核后，網站接着會对其举行细致的布景查询拜访，包含房錢的涨幅、空置率、本錢化率(cap rates)和付出。最后，再由投資委员會按照查询拜访陈述来评估危害，终极决议是不是将其挂到收集平台上。大浪淘沙，经由過程這一轮审核，大量投資项目城市落马，能乐成挂到網上募資的根基属于相对于优良的投資项目。

房地产众筹的投資门坎也不尽不异，视投資房产的“吃香”水平而异法網直播,。凡是稳赚不赔的交易，其最低召募金额也相对于高一些。乔奉告记者，他曾介入過一其中型的房地产众筹项目，从15个投資者手中共召募到了30万美元，人均投資金额為2万美元，此中最大的一笔小我注資為5万美元。而一些收益较好地黄金地段的房产投資，如纽约曼哈顿的公寓楼，其投資门坎更是高达10万美元。