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標題: 外國农地這样抵押貸款 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2021-6-2 19:15
標題: 外國农地這样抵押貸款
　屯子政策性金融的首要东西：

　　农地金融

虽然今朝發财國度發放农地典质貸款的金融機构已实現了市场化运行，但其任務是支撑和庇护农業，具备较强的政策性功效，全部农地金融系统的创建和运行因此當局强有力支撑為根本的。

农地金融轨制是农業支撑政策的首要方面

德國、法國农地金融轨制的建立都是為了按捺日趋紧张的屯子印子錢，尔后成為支撑农業現代化成长的配套辦法。美國农地金融轨制源于农業危機下對市场调理农業出產局限性的反思，从其出生之初就是當局调理农業出產范围和成长标的目的的首要手腕，一向到如今美國依然是经由過程农地金融轨制贯彻农業政策和促成农業可延续成长。在美國不少州，只有那些顺从农地庇护协定的农地所有者才有資历申请农地典质貸款。

农地金融機构是當局主导建立的非营利機构

德國农業地產典质银行是根据公法設立的機构，受联邦當局带领，最初的本錢金来自德國农業和林業部分的拨款，各地地皮典质信誉互助社是半官方機构，德國地皮信貸银行也可能是由处所當局创建。美國联邦地皮银行是由當局出資建立的，初始本錢中當局股分占到了80%，联邦农業典质公司是當局投資企業，承當為屯子信貸体系融入資金的政策任務。法國地皮信貸银行虽已改制為股分制公司，但其运作依然因此當局强有力的信誉担保和财務支撑為根本。列國對這些機构都赐与免税支撑，德國免缴企業所得税和工商税，美國除自有不動產仍需缴税外，免征其他一切税收。

农地金融向农業与屯子供给持久低息融資

农地典质貸款是在严酷限制貸款工具和貸款用处条件下，施行优惠貸款利率和优惠貸款刻日。美國农地典质貸款的告貸刻日為5～40年，重要支撑农场主采辦地皮和其他固定出產資料及改進地皮，是美國农貸营業的焦点支柱。2013年美國屯子持久不動產典质貸款為94.19亿美元，占到了农貸体系貸款总额的46.85%。由于當局對地皮银行的利錢丧失赐与补助，其貸款利率低于同期市场利率，2010年农地典质貸款利率為5.9%。德國地皮典质貸款刻日通常為10～60年，貸款总本錢（包含利錢、摊還的本金、互助社分摊的業務用度、互助社公积金）约占貸款的5%摆布，10公顷以上农场還能享受更优惠的貸款利率。法國《地皮银行法》划定了必需向庄家供给带有當局财務补助的持久低息水彩,貸款。

农地金融可延续成长的根本：

　　农地典质债券

农業投資回报期长、农地價值变現坚苦，决议了趋利性的金融本錢没法扎根屯子。美國、德國和法國以當局支撑的农地典质债券為貸款機构召募資金，并经由過程成长农地典质债券二级市场加强放貸機构的資產活動性，创建了农地典质貸款贸易歐博百家樂,化可延续的运作機制。這类农地债券化是發财國度农地金融体系可以或许樂成运作的關头。

农地债券化包管农貸体系低本錢資金来历

屯子資金匮乏是一些發财國度在农業現代化起步期面對的共性问题，屯子内部資金没法知足农業持久性、范围化投資必要。经由過程将典质地皮打包刊行债券实現了跨區域、跨部分的融資，有用扩展了金融機构的貸款能力。农地债券化创建了資金从都會向屯子转移的機制，包管了农貸体系的低本錢資金来历。

在當局的授权和担保下，德國地皮典质信誉互助社可以直接或建立结合互助银行刊行以调集典质地皮為担保的债券，结合互助银行卖力倾销债券和赎回债券及和谐各互助社之間的資金融通。厥后，德國建立了农業地產典质银行，以當局信誉為担保刊行农地典质债券，為各個地皮典质互助社和地皮信貸银行供给信貸資金支撑。

美國初期是由联邦地皮银行同一刊行农地典质债券，再将召募資金依照典质地皮資產比例向各地皮银行發放“批發貸款”。厥后则是由联邦农業典质公司经由過程采辦典质貸款或典质貸款支撑债券，向發放典质貸款的银行供给活動性支撑。這些农地典质债券有當局担保且畅通性强，對投資機构来讲由于平安和收益免税而倍受青睐，對貸款银行来讲其本錢也大大低于其他的筹資方法。

农地债券化解决了典质农地处理难问题

农地债券化使得貸款银行可经由過程债券畅通收受接管資金，解决了典质农地处理难的问题。為了促成债券畅通，美國設立联邦农業典质公司，以债券采辦、采辦许诺和持有，為农地典质貸款债券供给担保，吸取社會本錢投資农地典质债券，由此创建了农地典质貸款流转的二级市场。德國农地典质债券的活動性也很强，债券畅通不受地區的限定。

貸款银行可以卖出农地典质债券的方法来实現典质权，這大大分离了貸款银行的資產危害。在貸款呈現了偿危機時，银行可以或许在保障資產平安的环境下尽可能防止处理典质地皮，可以更多以貸款延期、救助支撑的方法避免過期貸款转化為呆坏账。因此，农地典质貸款违约率很低，处理典质农地的环境更是微不足道。好比：从2003年到如今，美國农貸体系中不付息的农地典质貸款占貸款总额比例都在1%如下，2010年最高時代也只有2.11%，此中拍卖了债占比不跨越30%。因為有农地典质债券召募資金的支撑，金融機构對农業的持久貸款才具备贸易可行性，解决了银行短時間性資金来历与农業持久性貸款需求的抵牾。

农地债券化创建了政策性金融的市场化运行機制

农地债券化将當局的支撑充实放大，创建了农業政策性金融的市场化运行機制。由于有當局對农地典质债券担保、認购和回购支撑，列國农地典质债券都是仅次于國债的优良债券。美國联邦地皮银行初次刊行的农地典质债券，大部門是由美國财務部采辦，尔后當局重要经由過程联邦农業典质公司来交易农地典质债券调理資金供需，不乱金融市场秩序。法國《地皮银行法》划定中心當局及部分每一年要采辦必定数目的农地典质债券。

农地典质债券初期都必要當局托市，但只要市场各個环節可以或许理顺，就可以聚合大量社會本錢实現贸易可延续，大大低落對财務的依靠。并且這缔造了當局@支%12o98%撑和指%6s93N%导@农業成长的一种新政策手腕，以政策性债券筹集資金的导向性設置装备摆設，调動具备資本、收集和辦理上風的市场化金融機构完成政策使命，使政策性金融支农功效强化、范畴扩展和效力提高。

农地金融系统良性运行的保障：

　　完美的支持轨制

农地金融成长必要从命國度不乱与庇护农地資本、农業出產的方针，既要严酷规范，也必要庇护和支撑。為此，各都城构建了农地金融轨制，供给立法保障，并以构建起完备的金融辦事链，分离了农地典质貸款危害。

以法令确立轨制规范与支撑庇护

為了规范农地金融機构的运作，防备危害，庇护农業出產，各都城以立法為保障构建农地金融轨制。

依法設立农地金融機构，明白其职责与权力。1916年美國以《联邦农场貸款法》和《联邦农業貸款法》為根本，别离設立了12個农區的地皮银行和联邦地皮银行。联邦农業典质公司根据1934年的《联邦农業典质公司法》建立。1971年的《农场信貸法》划定了农貸機谈判典质公司辦事农業屯子的大众任務和展開农地典质貸款的轨制规范，包含告貸人必需是农業耕作和谋划者、地皮典质貸款不跨越评估價值的85%、创建强迫保险轨制等。《德意志农業地產典质银行法》与《德國民法典》、《德國担保法》付与了农地典质权和准许典质权的畅通，并配合對所触及确當本家兒体，即农夫、地皮典质信誉互助社、农業地產典质银行之間的权力、义務赐与较為具体的划定。法國《地皮银行法》明白了地皮银行的性子，规范其辦理运行。

依法保障對农地信貸体系的支撑，强化政策支农功效。美國《告急农業典质貸款法案》和《农業信誉法》请求，保障农场主得到低息貸款、刊行國债為农業信誉体系张罗資金、以财務資金支撑地皮银行打点拜托貸款营業和创建信貸接济与保险系统防备危害。法國《农業引导法》和《农業引导弥补法》划定，应答采辦地皮和农業機器的大庄家赐与无息或低息貸款。

依法對典质人的根基糊口与出產赐与庇护。《美國联邦法典》将“家场地宽免”条例延长至农地典质貸款。若是典质人先前耕耘收入低于必定尺度，则容许典质人在典质权实現和典质物出售進程中租借他的重要住处、住处四周地產、农用修建物和不跨越10英亩的相邻地皮。租赁的租期不克不及跨越5年，但也不成低于3年，承租人享有优先回购权。

以互助社為根本创建农地辦理平台

农地典质貸款运行的先决前提是要有一個杰出的地皮挂号和地籍辦理轨制。美國地皮挂号轨制划定，除少数未開辟區域外，所有农地開辟均应合适當局地皮计划请求，并应将每块农地的面积、用处、权属等宗地状态在當局部分举行具体初始挂号。农地所有者以地皮典质申请告貸時，须供给正當的地皮所有权证，颠末地皮银行的审核、丈量、估價后准许貸款的，将地皮典质证件收存，并将评估陈述报送农场信貸辦理局。德國相干轨制划定，在提交地皮所有权证实申请农地典质貸款時，還必要清楚阐明典质地皮位置、面积等详细信息，并有专門职员對地皮举行丈量评估以肯定地皮價值。2007年我國台灣地域建立了“农地银行”，创建了地皮信息平台，在自行挂号申报根本上，由“农（渔）會”协助实地勘查、摄影，肯定地皮标示、位置和地皮操纵現况。

互助组织作為农地金融营業的中心平台阐扬着聚合地皮、低落买卖本錢、合作支撑防备危害的首要感化。在美國、德國、韩國，想经由過程农地典质得到貸款必需参加互助社。法國、日本、我國台灣地域固然农業出產者可以直接申请地皮典质貸款，但現实操作中下层互助组织仍承當了大量的辦事功效，阐扬着焦点關键感化。

以完备的金融辦事链分离农地典质貸款危害

發财國度和地域的农地金融是一個层层嵌套和互相支撑的系统，得到了信貸互助、信誉包管、农業保险和信貸保险、信貸协助、农地典质债券和银行基金等全方位、多条理金融辦事的配合支持，可以或许更好地防备危害、保障农地信貸的延续稳健运营。

美國1987年的《农業信貸法》划定，每家银行在零丁承當义務的同時，還要配合分管联邦地皮银行的金融危害，形成為了农地金融系统内的和谐与合作機制。联邦农業典质公司、联邦农场信貸协助會、农業信貸协助公司、农场信貸保险公司、农场信貸银行基金耽误和扩大了美國农地金融辦事链条，配合起到了防备和分管危害的感化。1971年美國《农场信貸廚房清潔用品,法》请求银行按未了偿债務的2%向农场信貸保险公司缴纳貸款保险费，建立农场信貸保险基金。當银行產生貸款没法了偿或告貸人退股不克不及等值返回時，先由农场信貸保险基金奉還，不足時再经由過程农業信貸协助公司以采辦优先股的情势供给資金予以奉還。中國台灣在1983年建立了农業信誉包管基金。农夫申请地皮典质貸款的同時要向农業信誉包管基金缴纳必定数额的包管金，由农業信誉包管基金為该项貸款供给担保；當產生過期貸款時，农業貸款機构可以向农業信誉包管基金申请代為了债。

履历鉴戒与政策启迪

發财國度创建的當局支撑的农地债券化機制，以政策性的社會筹資、市场化的运行模式為根本构建了农業政策性金融系统，在轨制上指导金融本錢向农業和屯子转移，创建起了长效投入機制。當前，我國农業向范围谋划和可延续成长的转型必要大范围、持久性扶植資金的投入，包含根本举措措施、农用举措措施、機器化装备、泥土改進等。這必要屯子金融系统鼎新立异，赐与充实支撑。

●增强法令的支撑和保障，對农地典质融資举行专門的立法

一方面，修订《物权法》、《担保法》和《屯子地皮承包法》，明白屯子承包地皮谋划权典质和典质债权流转的权柄，為农地典质貸款和刊行农地典质债券供给法令保障。另外一方面，制订专門的农地典质貸款法，限制展開屯子地皮典质貸款营業的金融機谈判屯子地皮专营機构的資历前提、农地典质貸款的發放前提、典质地皮及其处理后的利用范畴，规范和束缚农夫、地皮互助社、地皮银行、地皮收储公司等农地金融营業主体之間的权力与义務瓜葛，划定创建配套信誉包管、农業保险、貸款保险、信誉救助、农地收储轨制和响应责任主体在危害產生時對貸款的代偿责任。

●完美市场辦事系统，规范创建非营利的农地专营機构。

整合現行的地皮互助社、地皮流转辦事平台和地皮產权融資辦事平台等機构，构建同一的屯子地皮辦事平台，以农地确权挂号為根本，创建起支持农地典质貸款营業的农地根本信息体系、價值评估体系、供需對接与买卖支撑体系。

创建國度屯子地皮典质银行，以當局信誉為担保刊行农地典质债券在公然市场上筹集資金，创建對下层地皮典质貸款發放機构的“批發貸款”機制，从資金来历上解决當前金融機构危害節制与屯子金融需求的不匹配问题。

创建政策性的屯子地皮收储基金和地皮開辟辦事公司，共同高尺度根基农田扶植、泥土改進、生态修复治理等项目，對因地皮谋划價值降低而难以流转实現典质权的地皮举行政策性收储，對地皮履行连片收拾、农田革新、修复整治，待规复地皮出產力以后再举行市场流转。

●强化危害保障機制，健全农業保险、貸款保险和信貸支援轨制

支撑保险公司针對特点化、范围化农業推出赔付率更高的贸易保险，在财務保费补助的根本上创建农地典质的强迫保险轨制。由各银行依照未了偿农地典质貸款的2%缴纳貸款保险金，财務赐与必定比例配套帮助，在國度层面创建农業信貸保险基金。创建农地金融的信貸支援轨制，操纵财務入股注資、央行告貸或贴現、银行間告貸和债权买入等機制，帮忙化解危害。

●不乱屯子地皮谋划权，支撑持久不乱的范围谋划

在不乱屯子地皮承包权的根本上，支撑合适前提的新型农業谋划主体持久租赁地皮举行范围化出產，對流转的谋划权及其附着資產赐与确权颁证，缔造市场有用的貸款需求主体和法令有用的典质标的，摸索创建持久农地租赁的貸款按揭轨制。完美對新型农業谋划主体的支撑政策，@增%g29h1%强對根%5X2FL%本@举措措施配套、举措措施与装备進级革新、新技能采用、新贩卖渠道開辟及履行情况友爱型出產的政策性帮助。在强化政策指导功效的根本上，由政策叠加效应促成新型农業谋划主体發展，低落银行貸款危害。

（作者单元：國務院成长钻研中間屯子经济钻研部）

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